【基礎知識】無道路地とは？

無道路地とは

無道路地とは、道路に接道していない（公道への道を持たない）宅地をいいます。他の土地に囲まれていることにより、公道に出られない土地『袋地』ともいいます。また、接道義務を満たさない土地も無道路地となります。

袋地の場合、囲まれた他の土地を通行する権利については、法律で規定されているため、無道路地の持ち主は、隣地の持ち主の合意を得ることなく、その土地を通行できます。しかし、無道路地では新しく建物を建てたり、現在建っている建物を建て直したりすることができません。敷地が公道に一切接していない、接道距離が短いなど“接道義務”を満たしていないからです。

他人の土地を通行しなければ公道に出られないという不便さと、再建築ができないという制限の大きさが、無道路地を売れない土地にしてしまっているということです。
※建物の建築に必要な接道義務とは、建築基準法に定める道路に2メートル以上接していなければなりません。これを接道義務といいます。

無道路地の例

■その１　全く道路に接していない（袋地）

■その２　接道間口が短い

「無道路地」の評価方法※相続税評価方法

無道路地の評価は、通路開設費用を控除します。
道路に接道を満たしているとした場合の不整形地としての評価額から、接道義務を満たすための通路開設費用を控除して無道路地を評価します。 道路開設費用とは、接道義務を満たすための通路の評価額（路線価×通路部分）の面積となります。

無道路地の評価額は財産評価基本通達20-3に以下のように定められています。

20－3　無道路地の価額は、実際に利用している路線の路線価に基づき20((不整形地の評価))又は『前項の定めによって計算した価額』からその価額の100分の40の範囲内において相当と認める金額を控除した価額によって評価する。この場合において、100分の40の範囲内において相当と認める金額は、無道路地について建築基準法その他の法令において規定されている建築物を建築するために必要な道路に接すべき最小限の間口距離の要件（以下「接道義務」という。）に基づき最小限度の通路を開設する場合のその通路に相当する部分の価額（路線価に地積を乗じた価額）とする。（平11課評2－12外追加、平12課評2－4外・平29課評2－46外改正）

(注)
1　無道路地とは、道路に接しない宅地（接道義務を満たしていない宅地を含む。）をいう。
2　20≪不整形地の評価≫の定めにより、付表5「不整形地補正率表」の(注)3の計算をするに当たっては、無道路地が接道義務に基づく最小限度の間口距離を有するものとして間口狭小補正率を適用する。

『前項の定めによって計算した価額』とは、財産評価基本通達20-2の地積規模の大きな宅地の評価のことです。

20－2　地積規模の大きな宅地（三大都市圏においては500以上の地積の宅地、それ以外の地域においては1,000以上の地積の宅地をいい、次の（1）から（3）までのいずれかに該当するものを除く。以下本項において「地積規模の大きな宅地」という。）で14-2((地区))の定めにより普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区として定められた地域に所在するものの価額は、15((奥行価格補正))から前項までの定めにより計算した価額に、その宅地の地積の規模に応じ、次の算式により求めた規模格差補正率を乗じて計算した価額によって評価する。（平29課評2-46外追加）

（1）　市街化調整区域（都市計画法第34条第10号又は第11号の規定に基づき宅地分譲に係る同法第4条((定義))第12項に規定する開発行為を行うことができる区域を除く。）に所在する宅地

（2）　都市計画法第8条((地域地区))第1項第1号に規定する工業専用地域に所在する宅地

（3）　容積率（建築基準法（昭和25年法律第201号）第52条((容積率))第1項に規定する建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいう。）が10分の40（東京都の特別区（地方自治法（昭和22年法律第67号）第281条((特別区))第1項に規定する特別区をいう。）においては10分の30）以上の地域に所在する宅地

（算式）

上の算式中の「B」及び「C」は、地積規模の大きな宅地が所在する地域に応じ、それぞれ次に掲げる表のとおりとする。

イ　三大都市圏に所在する宅地

ロ　三大都市圏以外の地域に所在する宅地

(注)

1　上記算式により計算した規模格差補正率は、小数点以下第2位未満を切り捨てる。
2　「三大都市圏」とは、次の地域をいう。
イ　首都圏整備法（昭和31年法律第83号）第2条((定義))第3項に規定する既成市街地又は同条第4項に規定する近郊整備地帯
ロ　近畿圏整備法（昭和38年法律第129号）第2条((定義))第3項に規定する既成都市区域又は同条第4項に規定する近郊整備区域
ハ　中部圏開発整備法（昭和41年法律第102号）第2条((定義))第3項に規定する都市整備区域

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