【再建築不可物件】「袋地」とは？

「袋地」とは、他の土地に囲まれており、公道に接していない土地のことです。
公道への道を持たないという意味で、「無道路地」とも呼ばれています。
他の土地を通行する権利は民法で定められているため、隣地所有者の合意がなくても通行することはできます。
ただし、建築基準法の関係で、袋地には新たに家を建てたり、建て替えを行ったりすることが認められていません。


また、上記図のように袋地（無道路地）を囲んでる土地を「囲繞地（いにょうち）」といいます。

今回は、袋地のデメリットを見ていきましょう。また、最後に「囲繞地通行権」の基本的な内容を説明をします。

なぜ袋地の売却は難しい？

袋地が売却しづらい理由は、以下のようなデメリットが関係してきます。
◎囲繞地を経由しないと配管の引き込みができないため、囲繞地所有者の同意が必要となる
◎建物の建築が原則難しい
◎密集により日当たりが悪く、近隣トラブルなども起こりやすい
◎重機が奥まで入らない可能性があり、解体費や再建築費が高くなる
◎ローンを利用して購入することが非常に難しい

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囲繞地通行権の知識

「囲繞地通行権」とは、ある所有者の土地が、他の所有者の土地に囲まれて、公道に接していない場合に、囲まれている土地の所有者が公道まで他の土地を通行する権利です。

基本的に、「袋地」所有者は「囲繞地」を通行する権利が認められていますが、あくまで、「囲繞地通行権」は例外的な措置としての通行権です。
そのため、交渉や訴訟などにより、必要最小限度の範囲で定められることになっています。

「囲繞地通行権」の通行料は原則、「有償」です。例外として、特殊事情がある場合「無償」となることもあります。

本記事では、基本的な内容になります。実際には個別事情により判断されるケースもあるため、違う結論となることもあります。

囲繞地通行権のPOINT

◎袋地の所有者は囲繞地を通行して公道へ出ることができる
◎囲繞地通行権の通行料は原則、有償
◎分筆によって袋地ができた場合は分筆者の土地を無償で通行できる