【再建築不可物件】「旗竿地（はたざおち）」とは？

旗竿地とは、図のように細い路地の先にある奥まった土地のことで、旗を竿につけたような形をしていることから、「旗竿地」と呼ばれています。
その土地の形状から「敷地延長（敷延）」とも呼ばれます。
特に都心部に多く存在しており、特殊な形状から売却が難しいと言われています。



再建築にはルールがあり、建築基準法の接道義務で、原則4m以上の道路に対し、接道部分が2m以下の場合、建築することができない決まりがあります。
そのため、旗竿地も再建築する為には、竿部分の接道幅が2m必要です。
以前は接道幅の基準が1.8mだったので、道路との接道幅が2m以下の宅地に建物が建っている場合があり、特に旗竿地に多く見受けられます。
このように法令の改正により基準に合わなくなった建物を既存不適格建築物と言い、「再建築不可物件」に該当する可能性があります。

今回は、旗竿地のデメリットを見ていきましょう。また、最後に少し建築基準法の制限知識を説明します。

なぜ旗竿地の売却は難しい？

旗竿地が売却しづらい理由は、以下のようなデメリットが関係してきます。
◎車両の駐車が限定される（駐車場が作れない）
◎密集により日当たりが悪く、近隣トラブルなども起こりやすい
◎重機が奥まで入らない可能性があり、解体費や再建築費が高くなる
◎電気や水道の引き込み費用が整形地に比べ高くなる可能性がある
◎各自治体の条例により、旗竿地は共同住宅（アパート等）が建築できない。

旗竿地の売却価格は整形地と比較すると、相場の2～3割りは低くなると言われております。また、前項にある建築基準法の規定を満たしていない旗竿地は、再建築不可物件に該当するため、更に売却が難しくなってしまいます。
しかし、絶対に売れないということはありません。
旗竿地のデメリットを払しょくできる特徴を備えている場合には、減価要因を最小限にとどめることができるでしょう。

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建築基準法の制限知識

建築する際には、建築基準法によって決められた制限を守る必要があります。
今回は、建築基準法の基本である、建ぺい率と容積率について
確認しましょう。

建ぺい率

建ぺい率とは、建築面積と敷地面積の割合を示したものです。
行政により建ぺい率の上限が定められており、原則的には用途地域ごとに、都市計画によってあらかじめ指定されています。

建ぺい率は以下の計算式で計算できます。
建ぺい率＝建築面積÷敷地面積
（例）80㎡ （建築面積）÷ 100㎡（敷地面積）＝80％（建ぺい率）

ですが、建ぺい率の調べ方で一番確実かつ早い方法は、役所の建築指導課または都市計画課に問い合わせることです。
また、販売している土地であればチラシなどに掲載されております。

地区計画等により、建ぺい率の制限を受けない場合、緩和措置等もあるので役所で確認した方が良いでしょう。

容積率

容積率とは、建物の延べ面積と敷地面積の割合を表した数字です。
容積率は、敷地に対する建物全体の床面積割合を計算したものになります。
指定容積率が定められているのは住宅環境の保護や、道路・公共施設とのバランスを保つためです。

容積率は以下の計算式で計算できます。
容積率 ＝ 延べ床面積（※） ÷ 敷地面積
※各階の床面積の合計

建ぺい率と同じように、容積率も用途地域や条例等によって制限おり、容積率の場合には「前面道路制限」というルールがあるため、注意が必要です。
但し、一般の方は、調べ方も建ぺい率と同様に、役所に問合せて確認する方法が確実でしょう。