【基礎知識】再建築不可物件とは？

再建築不可物件の基本

再建築不可物件とは、建築基準法の規定により、建物の増築や建て直しを認められていない物件のことです。一般的には、建築確認申請の要件の一つである、接道義務を満たしていない物件を指します。

接道義務は、建築基準法43条に規定されているルールの一つで、幅4メートル以上の道路に間口が2メートル以上接していない土地には建物を建築する許可が下りません。

再建築不可の物件
■前面道路が建築基準法上の道路でない
■接道2m未満

再建築不可物件の調べ方

再建築不可かどうか調べる方法はいくつか存在しますが、最も確実で早い方法は、直接市役所に行って窓口で確認してもらう方法です。市役所での確認方法を詳しくみてみましょう。

役所での再建築不可の調べ方

再建築不可かどうかの確認は、対象の物件の所在地を管轄する市町村役所で行ないます。
窓口は、各自治体の道路関連部署や建築関係です。個人で窓口を訪れても対応してもらえますが、住所だけでは確認できません。
再建築不可かどうかを調べるには資料の提出が必要です。
先ずは、以下4種類の持参する書類を、管轄エリアの法務局で取得ましょう。
それでは、具体的に確認していきましょう。

どんな書類の準備が必要？
■登記事項証明書
土地の所有者や住所・建物の面積など、登記されている不動産の概要が記載されている書類です。窓口とオンラインで取得できます。発行手数料が発生するので確認しておきましょう。

■公図
公図は、土地の位置や形状を簡易的に表した図面です。明治時代から利用されている法的な資料で、現在は徐々に地図へと置き換えられています。
窓口とオンラインで取得できます。こちらも発行手数料が発生するので、確認しておきましょう。
　
■建物図面
建物の形状と、敷地のどこに位置しているかを表した図面です。
窓口とオンラインで取得できます。こちらも発行手数料が発生するので、確認しておきましょう。

■地積測量図
道路および隣接地との測量結果を図面にしたものです。
窓口とオンラインで取得できます。こちらも発行手数料が発生するので、確認しておきましょう。

次に確認する内容をおさえておきましょう。以下の3つがポイントです。

何を確認すればいい？
■前面道路が建築基準法の道路かどうか
道路の定義は建築基準法42条に詳しく記載されており、幅員の指定や各種都市開発関連法令により指定されています。建築基準法上の道路ではない道も存在するため、まずはこの点を聞いておきましょう。

■対象物件の土地が接道義務を満たしているかどうか
間口が2メートル接道していれば接道義務は果たしていることになりますが、一般の方では正しく測量できないことがあると思います。そのため、後述の資料を持参のうえ、窓口で確認してもらうのが確実です。
　
■建築可能な地域かどうか
土地自体は再建築不可物件でなくとも、物件が位置しているエリアそのものが建築の制限を受けている場合もあります。代表的なのは、エリアが開発を抑制される市街化調整区域に指定されている場合や、用途地域に指定され建物の種類を制限されているケースです。土地自体は再建築可能でも、エリアの性質上建築を制限されることもあるため、こちらも忘れずに確認しておいてください。

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