【トラブル】「私道」のトラブル

道路の種類 -公道・私道とは？-

道路の種類は大きく分けて「公道」と「私道」に分けられます。
「公道」は、いろいろなケースで違う意味で使われており、広義においては公共一般に広く供されている道路のことを指し、狭義においては国や地方公共団体（都道府県、市町村や特別区）が指定・建設・管理する道路のことを指します。「道路」といわれると公道のことを指すことが一般的です。
また、広義における公道とは、道路法に基づく道路だけでなく農林水産省が指定する農道、林道なども公道に含まれます。

建築基準法では、住宅などを建設する際に、その敷地が「道路に2m以上」接していなければならないと規定しています。これを接道義務または接道要件といいます。

一方、「私道」とは、個人や民間企業が所有・管理している道路のことです。

「公道」「私道」よりもまず「建築基準法上の道路」かが重要

前項にある、「建築基準法」ですが、建築基準法上、建築物の敷地は「幅員（要は道路の幅）4ｍ以上の道路に2ｍ以上接しなければならない」と定められています。
いわゆる「接道義務」です。それが公道か私道かは関係ありません。
したがって、「公道」「私道」よりも家の建築時や売却時には『建築基準法上の道路』かどうかを調べる必要があるでしょう。

公道であれ私道であれ、建築基準法上の道路ならば、その道路に面した土地に家を建てることができます。
中には『通路』としか認められていない公道や私道もあります。その場合は家を建てることができません。

「私道」トラブルで建替えや売却が困難に

複数で私道を所有しているパターンをみていきましょう。
所有形態としては主に以下の図のような「共有持分」と「分筆」の2種類あります。



パターン１のような「共有持分」の場合、私道全体の面積のうち、1/6というように所有権を持分で登記します。
パターン2は宅地の所有者がそれぞれの私道部分を分筆して所有しているケースです。
古い分譲地で多いケースで、必ずしも図のような自分の土地の目の前の私道部分を所有するとは限りません。

私道に所有権（持分）を持っていないとどうなる？

公道でも私道でも、敷地が2m以上その道路に接していれば、建物の建築許可は得られます。（建築基準法43条）
ですが、法的には建築が問題なくできる敷地でも、接している私道に所有権（持分）を持っていないと、建築の工事を行うことができない場合があります。

なお、私道の維持管理は個人の責任と負担で行います。
複数の人が共有で所有しているケースで、私道が傷んでしまったり、道路に埋設している水道管や下水管が老朽化してしまったりした場合などは、私道の所有者が共同して補修や交換をします。
その為、工事や建替え、上下水道管の引込みをしたりする場合、勝手に道路を掘削したり、工事車両を通行させることはできません。
私道の持分を持っている所有者全員からの「道路掘削承諾書」や「通行承諾書」が必要になります。
私道の持分を持っている近隣の人たちとの関係が良好であれば、承諾書を得ることは難しくはないですが、多くの場合、承諾料を要求されます。
また、近隣との仲が良くないなど、様々な理由で承諾が得られないケースも少なくありません。
そうなると、せっかく建築の許可を得ることができても、工事自体ができません。

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